کلاهبرداری در امور ثبتی و معامله معارض
مقاله ی پیش رو که توسط کارشناسان و مشاورین موسسه ملک پور برای شما عزیزان همیشه همراه موسسه ملک پور به نگارش درآمده است، در خصوص کلاهبرداری در امور ثبتی و معامله معارض می باشد، کلاهبرداری در امور ثبتی انواع مختلفی دارد که یکی از آنها معامله ی معارض می باشد. معامله ی معارض به عنوان یکی از صور خاص جرم کلاهبرداری همواره یکی از جرایم علیه مالکیت می باشد که موجب ورود ضرر به مالکین ملک می گردد.
کلاهبرداری در امور ثبتی و معامله معارض و یا انتقال مال غیر از جمله جرایمی است که احراز و اثبات آن گاهاً راحت تر از جرم کلاهبرداری به معنی خاص بوده و در بسیاری از موارد نیز نیاز به احراز سوء نیت خاص برای اثبات این جرم نیست. به عبارت بهتر اگر چه درجرم کلاهبرداری نیازمند احراز شرایط مشخصی است تا بتوان گفت این جرم رخ داده ولی در مورد کلاهبرداری در امور ثبتی و معامله معارض نیاز به احراز شرایط خاص جرم کلاهبرداری نخواهد بود.
در ارتباط با جرم کلاهبرداری در امور ثبتی و معامله معارض در حقیقت با دو موضوع مواجه هستیم. به عبارت دیگر دو نوع کلاهبرداری معروف در این حوزه یعنی کلاهبرداری در امور ثبتی درحوزه قانونگذاری وارد شده است. یکی کلاهبرداری از طریق انتقال مال غیر بوده و دیگری کلاهبرداری از طریق معامله معارض می باشد.
جرم کلاهبرداری از طریق انتقال مال غیر زمانی رخ می دهد که فرد با داشتن علم به اینکه مال متعلق به شخص ثالثی است و با سوء نیت و با قصد قبلی مال تحصیل شده را بفروشد و یا اینکه اجاره دهد. ماده ۱ قانون انتقال مال غیر مصوب ۵ فروردین ماه ۱۳۰۸ در همین زمینه بیان می دارد: « کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحاء عینا یا منفعتا بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند کلاهبردار محسوب و مطابق ماده ۲۳۸ قانون مجازات عمومی محکوم می شود و همچنین است انتقال گیرنده که در حین معامله عالم به عدم مالکیت انتقال دهنده باشد.
اگر مالک از وقوع معامله مطلع شده و تا یک ماه پس از حصول اطلاع اظهاریه برای ابلاغ به گیرنده و مطلع کردن او از مالکیت خود به اداره ثبت اسناد یا دفتر بدایت یا صلحیه یا یکی از دوایر دولتی تسلیم ننماید معاون جرم محسسوب خواهد شد. هر یک از دوایر و دفاتر فوق مکلفنند در مقابل اظهاریه مالک رسید داده آن را بدون فوت وقت به طرف برسانند».
جرم کلاهبرداری در قالب معامله معارض به این شکل خواهد بود که فردی ملکی را – تفاوتی نمی کند که فرد مالک ملک مزبور بوده و یا به صورت فضولی معامله نماید- به دو شخص یا بیشتر فروخته و یا اجاره دهد و یا اینکه ملک مزبور را به یک نفر فروخته و به شخص دیگری اجاره دهد. البته در حالت آخر می بایست تعارض مالکیت حتما وجود داشته باشد.
بدین صورت که ابتدا ملک مزبور را فروخته و بدون داشتن هیچ سمت مالکیت در منافع آن را به اجاره واگذار نماید. بنابراین مشخص می شود چنانچه شخص در زمان مالکیت عین و منافع آن را به اجاره واگذار نموده سپس اقدام به فروش آن نماید معامله معارض نبوده و به هیچ وجه جرمی مرتکب نگردیده است.
در تایید جواز چنین معامله ای ماده ۴۹۸ قانون مدنی مقرر می دارد:« اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل برای خود شرط کرده باشد». عقلاً نیز جرم انگاری چنین حالتی محال بوده و مخالف صریح قواعد مالکیت افراد بر اموالشان تلقی می گردد. در همین رابطه ماده ۱۱۷ قانون ثبت مقرر داشته :« هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت- اعم از منقول یا غیر منقول- حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد».
همچنین ماده ۱۰۵ قانون ثبت در رابطه با جرایم مرتبط با جرم کلاهبرداری در زمینه معاملات ثبتی بیان می دارد:« جز در مورد مذکور-راجع به بیع شرط و امثال آن- هر کس تقاضای ثبت ملکی را بنماید که قبلا به دیگری انتقال داده یا با علم به اینکه به نحوی از انحا قانونی سلب مالکیت از او شده است تقاضای ثبت نماید کلاهبردار محسوب می شود و همچنین است اگردر موقع تقاضا مالک بوده ولی در موقع ثبت در دفتر ثبت املاک مالک نبوده و مع هذا سند مالکیت بگیرد یا سند مالکیت نگرفته ولی پس از اخطار اداره ثبت حاضر برای تصدیق حق طرف نباشد». به علاوه اینکه ماده ۱۱۶ قانون ثبتی در همین زمینه مقرر می دارد:«در مورد املاکی که به رهن یا به یکی از عناوین مذکور در ماده ۳۳ انتقال داده شده راهن یا انتقال دهنده مکلف است حق طرف را در ضمن اظهارنامه خود قید نماید.
در صورتی که راهن یا انتقال دهنده به این تکلیف عمل ننموده مرتهن یا انتقال گیرنده می تواند تا یک سال از تاریخ انقضای مدت حق استرداد یا رهن به وسیله اظهارنامهه رسمی حق خود را مطالبه کند…اگر اخطار قبل از انقضای مدت حق استرداد و یا رهن به عمل آمده باشد راهن یا انتقال دهنده وقتی مجرم خواهد بود که در صورت بقای ملک به ملکیت او حق طرف را تا ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه در اداره ثبت تصدیق ننماید و در صورتی که ملک به ملکیت او باقی نباشد وقتی مجرم محسوب خواهد شد که تا ده روز پس از انقضای مدت حق استرداد یا رهن حق مرتهن یا انتقال گیرنده را تادیه نکند» که مواد اخیر الذکر معمولا دارای فراوانی ارتکاب کمتری نسبت به مواد ۱ قانون انتقال مال غیر و ماده ۱۱۷ قانون ثبت داشته و در عمل نیز کمتر آرای قابل توجهی از سوی دادگاه ها در این موارد صادر گردیده است.
دیدگاه خود را ثبت کنید
تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟در گفتگو ها شرکت کنید.